Schowek 0
  • Kraków T:(12) 376-72-48
  • Warszawa T: (22) 866-54-00
  • Katowice T: (12) 442-00-53

Rozterki kredytobiorców

1. Czym jest oprocentowanie kredytu?

Jednym z najważniejszych parametrów kredytu jest oprocentowanie. Kredyt jest oprocentowany według zmiennej stopy procentowej, na którą składa się marża banku oraz stopa referencyjna uzależniona od waluty.
Porównując oferty warto zwrócić uwagę nie tylko na łączne oprocentowanie w dniu przedstawiania oferty, ale na wysokość marży, gdyż to ona decyduje o cenie kredytu.

2. Jaki kredyt wybrać?
  • Kredyty złotowe; zaciągając kredyt hipoteczny w złotówkach mamy uproszczoną sprawę. Spłacamy kolejne raty w walucie w której zarabiamy. Nie ponosimy kosztów wahań waluty ani żadnych dodatkowych kosztów różnic kursowych. Takie kredyty są jednak nieco droższe ze względu na wyższe stopy procentowe dla złotówek (WIBOR).
  • Kredyty walutowe; kredyt walutowy to kredyt uruchamiany przez bank i spłacany bezpośrednio w walucie obcej, na przykład euro czy frankach szwajcarskich. W umowie kredytowej i na harmonogramie spłat kwoty wyrażone są w wybranej walucie. Także nie występuje koszt różnic kursowych. Konieczne jest posiadanie konta walutowego do obsługi takiego kredytu hipotecznego. Ten rodzaj pożyczek na mieszkanie opłacalny jest zwykle dla osób zarabiających w euro czy frankach szwajcarskich. Zaciągając kredyt w walucie obcej ponosimy też konsekwencje związane z ryzykiem kursowym. Jeśli złoty się osłabia (waluta drożeje) wówczas rośnie wysokość raty oraz naszego zadłużenia. W sytuacji odwrotnej możemy dużo zyskać: rata ulegnie obniżeniu, również nasze saldo zadłużenia zmaleje. Zaciągając kredyt w walucie obcej należy pamiętać, że kwota wyrażona w złotych będzie przeliczona na odpowiednią kwotę wyrażoną w walucie po kursie kupna waluty, natomiast kredyt będzie spłacany po kursie sprzedaży waluty. Ta różnica to około 4-8 proc.w zależności od banku. W dużym uproszczeniu można powiedzieć, że jest do dodatkowa opłata rozłożona na cały okres kredytowania.
  • Kredyt denominowany; jest to najczęściej spotykany rodzaj kredytów przeliczanych do walut obcych. Kwota kredytu na umowie wyrażona jest w walucie kredytu (na przykład euro czy frankach szwajcarskich) jednak kredyt wypłacony jest w złotówkach. Co więcej, kredyt wypłacony jest po kursie waluty z dnia uruchomienia. Może to więc prowadzić do pewnych trudności. Chodzi o to, że jeśli w między czasie (między dniem podpisania umowy a wypłaceniem kredytu) kurs waluty naszego kredytu spadnie, wtedy wypłacona w złotych kwota będzie niższa niż wnioskowana. Przy kwocie kredytu równej 300 000 PLN denominowanego do euro spadek kursu waluty o 10 gr. (z 4 zł do 3,9 zł) zmniejszy kredyt o 4000 PLN. Ma to szczególne znaczenie w przypadku kredytów na budowę czy innych wypłacanych w transzach. Ze względu na długi okres wypłaty kredytu, pojawia się większa możliwość zmian kursów waluty, a co za tym idzie różnic w kwocie wypłacanych transz. Oczywiście niektóre banki wprowadziły kilkuprocentowe bufory bezpieczeństwa, jednak przy niestabilnej sytuacji gospodarczej może to nie wystarczyć na ewentualne wahania kursowe.
  • Kredyt indeksowany; natomiast kredyt indeksowany to kredyt złotówkowy, ale przeliczany w dniu uruchomienia na wybraną walutę obcą. Oprocentowanie także oparte jest na stopach procentowych odpowiednich dla danej waluty (oraz marży banku), ale Kredytobiorca bez względu na kurs waluty ma pewność otrzymania właściwej kwoty. Jest to więc nieco bezpieczniejsze rozwiązanie.
  • Możliwość przewalutowania -oznacza możliwość zmiany waluty kredytu na inną walutę w okresie kredytowania. Może się to wiązać z pobraniem przez bank dodatkowej prowizji (najczęściej od 1 do 2,5% lub ustalona kwotowo). W większości banków zmiana waluty kredytu na PLN jest bezpłatna. Opłata pobierana jest w przypadku przewalutowania kredytu na jedną z walut obcych.
3. Kiedy płaci się prowizję od kredytu?
W wielu bankach opłatą ponoszoną przed uruchomieniem kredytu jest jednorazowa opłata, często zamieniana na ubezpieczenia. Zawsze trzeba się zastanowić, co jest dla kredytobiorcy korzystniejsze - zapłacenie prowizji czy przystąpienie do ubezpieczenia (np.: na życie czy od bezrobocia) i zapłacenia z góry składki za kilkanaście miesięcy. Koszt takiego ubezpieczenia niejednokrotnie może być wyższy niż prowizja, którą pobiera inny bank. W dodatku prowizja to opłata jednorazowa, a ubezpieczenia czasami trzeba kontynuować. Oczywiście, warto szukać ofert z jak najniższą prowizją.
4. Jakie raty będą dla mnie lepsze – stałe czy malejące?
W przypadku rat równych, co miesiąc płacimy tyle samo, a różnice w ratach mogą wynikać tylko ze zmieniającego się oprocentowania i kursu waluty (jeśli zdecydowaliśmy się kredyt w walucie obcej). Decydując się natomiast na raty malejące, co miesiąc będziemy spłacali mniej. Przy kredycie w systemie rat malejących w całym okresie kredytowania zapłacimy co prawda mniej odsetek, niż gdybyśmy spłacali kredyt w ratach równych, jednak początkowe obciążenia będą o około 25-30 proc. wyższe, niż przy ratach równych.
5. Czy i ile muszę mieć wkładu własnego, by uzyskać kredyt?
Standardowo banki wymagają 10-20-30 proc. wkładu własnego w inwestycję. Jeśli takiego wkładu nie mamy, brakującą część należy ubezpieczyć, najczęściej na okres 3-letni. Dokonując wyboru banku sprawdźmy, ile takie ubezpieczenie kosztuje, oraz jakie ciążą na nas obowiązki i opłaty po 3 latach, jeśli nie uda się uzyskać wymaganego wkładu własnego. Jednocześnie bank zazwyczaj zwraca część składki ubezpieczeniowej, jeśli nadpłacimy kredyt i wymagany wkład uzyskamy wcześniej.
6. Czym jest okres kredytowania?
To okres od dnia podpisania umowy do dnia całkowitej spłaty kredytu wraz z odsetkami.
7. Czy mogę wcześniej spłacić kredyt?
Jeśli planujemy spłacić kredyt wcześniej lub chcemy dokonywać częściowych nadpłat, istotnym parametrem będzie jak najniższa prowizja za te czynności. Sprawdźmy też, czy po dokonaniu nadpłaty bank będzie wymagał aneksu do umowy kredytowej i ile on kosztuje. Prowizja, którą bank sobie potrąci za wcześniejszą spłatę, może być naliczana od spłacanej kwoty lub od kwoty udzielonego kredytu. W przypadku częściowej spłaty kredytu w większości banków będziemy mieli dwa wyjścia: pozostać przy obecnej wysokości raty, co skróci nam okres kredytowania lub pozostać przy okresie kredytowania zapisanym w umowie, zyskując tym samym mniejszą ratę miesięczną.

8. Zabezpieczenia kredytu – na jakie mogę liczyć?

Bank, udzielając kredytu hipotecznego, będzie chciał go dokładnie zabezpieczyć. Część zaproponowanych ubezpieczeń będzie warunkiem przyznania kredytu. Poniżej poszczególne zabezpieczenia kredytowe:

  • Ubezpieczenie przejściowe zwane też pomostowym stanowi zabezpieczenie przekazanych przez bank pieniędzy do czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości. Najczęściej jest to podwyższone oprocentowanie kredytu.
  • Ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych. Ubezpieczenie to jest tak naprawdę dla banku zabezpieczeniem kredytu. W przeciwieństwie do ubezpieczenia przejściowego jest to ubezpieczenie, które obowiązuje przez cały okres kredytowania.
  • Ubezpieczenie wkładu własnego. Banki, nawet jeśli udzielają kredytów na 100 procent wartości nieruchomości, wymagają od klientów wniesienia 20 – 30 procent wkładu własnego. Jeśli go nie ma, wówczas należy zapłacić ubezpieczenie.
  • Ubezpieczenie na życie. Konieczność tego ubezpieczenia nie jest już powszechna, a wymagane jest ono zaledwie w paru bankach.
  • Ubezpieczenie od utraty pracy aktualnie ubezpieczenie to stosowane jest coraz częściej. Nie jest ono jednak powszechne i obowiązkowe. Jego koszt jest z reguły dosyć wysoki i wynosi od 1,2 procenta do nawet 3 procent kwoty kredytu. Korzyścią z tego ubezpieczenia jest jednak gwarancja spłaty rat kredytu przez 6 lub 12 miesięcy od momentu utraty pracy.
  • Inwestycja i kredyt razem; kredyt hipoteczny i fundusz inwestycyjny to efektywne połączenie długoterminowego kredytu hipotecznego z inwestycją w wybrane fundusze. W ten sposób otrzymuje się podwójny zysk - obniżkę marży kredytu oraz sukcesywne pomnażanie oszczędności, a to w perspektywie czasu pozwala zredukować koszty kredytu. Jest to możliwe dzięki długoterminowym zyskom funduszy inwestycyjnych - przewyższającym oprocentowanie kredytów hipotecznych. Kredyt połączony wraz z inwestycją to dodatkowe zabezpieczenie Kredytobiorcy. W przypadku niespodziewanych kłopotów ze spłatą rat zawsze do dyspozycji pozostają własne środki zgromadzone w funduszu inwestycyjnym.

Masz pytania?

Zadzwoń, napisz.

Godziny otwarcia
pon - pt: 09:00 - 18:00

T: (12) 376-72-48
E: sprzedaz@taniemieszkania.pl


Biuro sprzedaży
Wawel Service
Plac Na Groblach 21
31-101 Kraków

Napisz do nas, odpowiemy
x